Spekulationssteuer-Rechner Immobilien
Steuer beim Immobilienverkauf berechnen: 10-Jahres-Frist (§ 23 EStG), Eigennutzungs-Ausnahme, AfA-Rückholung und persönlicher Steuersatz 2025.
Dati verificati · luglio 2026
Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist (datumgenau) — oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren, selbst bei kürzerer Haltedauer.
Fonte: § 23 EStG (Spekulationsfrist, Freigrenze 1.000 € seit 2024, AfA-Rückholung); § 32a EStG (Tarif 2025); BMF 26.03.2004 (3-Objekt-Grenze). · aggiornato 2026
🧮
Compili i campi per visualizzare i risultati in tempo reale
Le piace questo calcolatore?
Crei un account gratuito per salvare i Suoi calcoli, accedere alla cronologia ed esportare in PDF. Passi al Pro per i 319 calcolatori.
Una domanda su questo risultato?
Chiedi a Solva, il consulente finanziario IA di ActioFin — risposte basate su testi ufficiali.
5 domande gratuite al giorno con un account gratuito
Tutto su Spekulationssteuer-Rechner Immobilien
📋Presentazione+
Berechnet die Spekulationssteuer beim privaten Immobilienverkauf (§ 23 EStG): steuerpflichtig ist der Gewinn nur innerhalb der 10-Jahres-Frist und ohne Eigennutzung (Verkaufsjahr + 2 Vorjahre selbst bewohnt = steuerfrei). Bei vermieteten Objekten erhöht die kumulierte AfA den Gewinn. Besteuert wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (Tarif 2025) — die Freigrenze von 1.000 € ist eine Falle: ab 1.000 € ist ALLES steuerpflichtig.
💡 Buone pratiche
- Die AfA-Rückholung trifft Vermieter: jede abgeschriebene AfA erhöht den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG).
- 1.000 € ist eine FREIGRENZE: 999 € Gewinn = steuerfrei, 1.000 € = voll steuerpflichtig.
- Mehr als 3 Objektverkäufe in 5 Jahren → Gefahr gewerblicher Grundstückshandel (Gewerbesteuer!).
🔢 Esempio concreto
Verkauf für 400.000 € (Kauf 300.000 €, Nebenkosten 20.000 €) nach 8 Jahren bei 60.000 € Einkommen: 80.000 € Gewinn, 33.473 € Mehrsteuer (41,8 % effektiv) — nach 11 Jahren oder bei Eigennutzung: 0 €.
📖Guida all'uso+
Come usare questo calcolatore
- 1
Verkaufspreis, Anschaffungskosten und Nebenkosten eingeben.
- 2
Bei Vermietung: kumulierte AfA ergänzen (erhöht den Gewinn).
- 3
Haltedauer und Eigennutzung angeben.
- 4
Übriges Einkommen setzen — Mehrsteuer und Netto-Gewinn ablesen.
📚Glossario+
- Spekulationsfrist
- 10 Jahre, datumgenau vom notariellen Kauf- bis zum Verkaufsvertrag — danach ist der Gewinn komplett steuerfrei.
- Eigennutzungs-Ausnahme
- Im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt (auch angebrochene Jahre): steuerfrei — unabhängig von der Haltedauer.
ℹ️Fonti e aggiornamenti+
Ultimo aggiornamento dei dati
5 luglio 2026
Fonti e riferimenti
§ 23 EStG (Spekulationsfrist, Freigrenze 1.000 € seit 2024, AfA-Rückholung); § 32a EStG (Tarif 2025); BMF 26.03.2004 (3-Objekt-Grenze).
I dati di questo calcolatore vengono aggiornati regolarmente per riflettere gli ultimi parametri ufficiali. In caso di dubbio, consulta le fonti ufficiali indicate sopra.
FAQ — Spekulationssteuer-Rechner Immobilien
Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?+
Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist (datumgenau) — oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren, selbst bei kürzerer Haltedauer.
Mit welchem Steuersatz wird der Gewinn besteuert?+
Mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz — der Gewinn wird dem übrigen Einkommen zugerechnet, es gibt keinen Sondersatz wie bei Kapitalerträgen.
Was ist die AfA-Rückholung?+
Bei vermieteten Objekten mindert die geltend gemachte Abschreibung die Anschaffungskosten — der steuerpflichtige Gewinn steigt um die gesamte kumulierte AfA.